共同住宅の建築に際して、東京ゼロエミ住宅に関する情報をお探しでしょうか。
2024年10月から変更される点も多く、制度が複雑になって困っている人も少なくないかもしれません。
今回は、共同住宅に特化して、東京ゼロエミ住宅を簡潔に解説します。
2024年10月の変更点も網羅しました。
最後まで読み、最新情報を熟知して顧客への説明に活用して下さい。
東京ゼロエミ住宅導入促進事業とは
はじめに、東京ゼロエミ住宅導入促進事業（以降、東京ゼロエミ住宅）の概要を解説します。
東京ゼロエミ住宅の目的
東京ゼロエミ住宅は、2050年のカーボンニュートラル達成に向けた、東京都独自の制度です。
東京都は、「土地価格や建築費の高騰により住宅が狭小」「屋根の斜線規制により太陽光発電システムの活用が困難」などの事情を抱えます。東京ゼロエミ住宅は東京都の課題を踏まえた独自の基準を制定し、省エネ住宅の普及を促進したい考えです。
ゼロエミとは「ゼロ（zero）エミッション（emission・放出）」の略です。
東京ゼロエミ住宅水準の基本方針
東京ゼロエミ住宅の基準は、2つの方針で定められます。
- 再生可能エネルギーを除いて設定（BEIZE）
- ZEH基準よりも高く設定
東京ゼロエミ住宅の基準で設計すると、一次エネルギー消費量の削減率は30％程度となり、省エネ法が定める基準も達成します。
【共同住宅】東京ゼロエミ住宅の助成要件
東京ゼロエミ住宅は、戸建住宅と共同住宅のそれぞれが助成を受けられます。
ここでは共同住宅に関して、東京ゼロエミ住宅の助成要件を解説します。
助成対象者と住宅要件
東京ゼロエミ住宅の助成対象は、共同住宅を新築する建築主です。
建築する共同住宅は、床面積の合計が 2,000平方メートル未満でなければなりません。
また、助成を受けるためには、規定に則り認証を受ける必要があります。
助成額
助成額は、3段階に設定された基準によって異なります。現行水準は1〜3の3種類で、助成額は以下の通りでした。
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水準 |
共同住宅の助成額（1部屋あたり） |
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水準3 |
170万円 |
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水準2 |
40万円 |
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水準1 |
20万円 |
2024年10月1日以降は、以下の水準と助成額となります。
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水準 |
共同住宅の助成額（1部屋あたり） |
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水準A |
200万円 |
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水準B |
130万円 |
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水準C |
30万円 |
追加される基準では、従来より高い性能が求められます。
設計確認を受けた基準にしたがって、受け取れる助成額が変わる点に注意しましょう。
なお、従来の水準1〜3の助成申請は、2024年12月末までです。
2024年10月、東京ゼロエミ住宅の認証制度が改正
2024年10月1日改正の内容を、詳しく解説します。
改正のポイントは5つ
東京ゼロエミ住宅の普及状況や関連法令・社会情勢の変化を受けて、次の5つのポイントが改正されます。
- 性能規定の基準の見直し
- 再エネ利用設備の要件化
- 仕様規定の見直し
- 性能規定における必須要件の簡素化
- 共同住宅等の住戸単位での認証
それぞれを詳しく見ていきましょう。
改正(1) 性能規定の基準の見直し
より高い性能を持つ住宅の建築を促進するため、基準が高くなります。
また、これまで要件が緩和されていた非木造共同住宅のBEI基準値も、木造住宅と基準が統一されます。
＜現行水準（2024年9月30日まで）＞
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水準 |
UA値 |
BEIZE （再エネ除外） |
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水準3 |
0.46以下 |
木造：0.60以下 非木造：0.65以下 |
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水準2 |
0.60以下 |
木造：0.65以下 非木造：0.70以下 |
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水準1 |
0.70以下 |
木造：0.70以下 非木造：0.75以下 |
＜新水準（2024年10月1日～）＞
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水準 |
UA値 |
BEIZE （再エネ除外） |
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水準A |
0.35以下 |
0.6以下 |
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水準B |
0.46以下 |
0.65以下 |
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水準C |
0.60以下 |
0.7以下 |
改正(2) 再エネ利用設備の要件化
狭小住宅や斜線規制を受ける住宅が多い東京都では、これまで太陽光発電設備の設置を要件にしていませんでした。
しかし、今回の改正により、原則的として太陽光発電設備をはじめとする再生可能エネルギー利用設備の設置が義務化されます。施行は2025年4月、対象は大手ハウスメーカーです。
太陽光発電設備を搭載すると、1kWあたり10万円の補助金も受けられます。
改正(3) 仕様規定の見直し
仕様規定では、国の誘導仕様基準を用いて設計したときに、水準C（BEIZE≦0.7）を満たせない機器の組み合わせが存在することがわかりました。共同住宅でも、1戸あたりの専有面積が少ない単身者想定のモデルで、 BEIZE=0.7に満たない機器の組み合わせが存在します。
この問題を解決するため、2024年10月の改正では、水準C相当の設備に関する仕様規定が変更されました。共同住宅向けでは、設備に関する仕様規定は設けないことになっています。外皮に関しては、国の誘導仕様基準を使用できます。
改正(4) 性能規定における必須要件の簡素化
東京ゼロエミ住宅では、性能規定に開口部や設備の断熱性能に関する必須要件を設定していました。ただ、UA値・BEIZE値で水準を定める以上、開口部・設備要件は実質的に不要とも考えられます。
「必須要件が自由な設計を阻害する」「必須要件により、認証手続きが煩雑になる」などの問題を解消するため、以下の通り必須要件が見直しされます。
改正後は認証手続きがスピーディに進むようになり、着工が促進されると期待できます。
改正(5) 共同住宅等の住戸単位での認証
共同住宅はこれまで、住戸単位で基準（水準1〜3）の達成を審査していました。1棟の中で住戸タイプによって達成する基準が異なる場合、達成しているもっとも低い基準で1棟全体の助成額が算出されています。
改正後は、住戸単位で基準達成が審査され、助成額が決定するように変更されます。
東京ゼロエミ住宅のメリット
共同住宅向けの東京ゼロエミ住宅のメリットは、全部で5つです。
共同住宅の新築を検討中の顧客に伝えると、顧客にもメリットが大きい新築が実現するでしょう。
高性能共同住宅の建築コストを助成してもらえる
高性能な共同住宅の建築には、相応のコストがかかります。
助成を受けられれば、顧客が負担する建築コストを削減できます。
基準の最高値である水準Aを達成すれば、助成額は住戸1つあたり200万円。
20戸入る共同住宅なら、最大で4,000万円もの額を受け取れます。
不動産取得税の減免が受けられる
要件を満たす東京ゼロエミ住宅を新築した場合、不動産取得税が最大で全額、減免されます。減免要件と減免額は設計確認申請の時期によって異なり、以下の通りです。
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【設計確認申請が2022年4月1日～2024年9月30日まで】 ＜減免要件＞ (1)-1 出力50kW未満の太陽光発電システムを搭載 (1)-2 もしくは水準2／水準3を達成 (2) 新築して最初の不動産取得税の課税対象者である ＜減免割合＞ (1)-1、2ともに該当する場合、不動産取得税の全額を減免 (1)-1もしくは2のどちらかに該当する場合、不動産取得税の半額を減免 |
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【設計確認申請が2024年10月1日～2029年3月31日まで】 ＜減免要件＞ 新築して最初の不動産取得税の課税対象者である ＜減免割合＞ 水準A：不動産取得税の全額を減免 水準B：不動産取得税の8割を減免 水準C：不動産取得税の5割を減免 ＜注意＞ 共同住宅の東京ゼロエミ住宅は、住戸ごとに該当水準を認証します。1棟単位で不動産取得税が課税される場合、以下の式で1棟の減免割合を計算します。 1棟の減免割合＝（水準Aの床面積×10＋水準Bの床面積×8＋水準Cの床面積×5）／｛水準Aの床面積＋水準Bの床面積＋水準Cの床面積）×10｝ ※小数点以下第5位切り上げ |
東京ゼロエミ住宅の不動産取得税の減免について、詳しくは都税事務所にお問い合わせください。
補助金は確定申告に算入しなくて良い
東京ゼロエミ住宅で受けた助成金は、所得税法第42条が定める補助に該当し、当年の収入に含みません。「助成を受けて収入額が上がると、税金も高くなるのでは」という懸念は不要です。
住宅の性能向上により、建物の寿命が延びる
断熱性・気密性に優れた高性能住宅は、結露が抑制され、躯体の劣化を防ぎます。
ダニやカビも繁殖しにくくなり、建物の寿命が延びると期待できます。
修繕の手間やコストを節約でき、維持管理が容易になるでしょう。
入居者が光熱費を節約できる
東京ゼロエミ住宅は、入居者が受けるメリットを訴求できます。
省エネ住宅は断熱性と気密性、高効率の住宅設備の使用により、消費するエネルギーを節約でき、光熱費を削減できるためです。
光熱費が高騰する昨今、入居者にとって魅力的なポイントになるでしょう。
賃貸市場で競争優位に立てる
カビやダニを防ぎ、光熱費も節約できる高性能な共同住宅は、賃貸市場での競争力を高めます。入居者募集が容易になり、相場より家賃を上げられるかもしれません。初期投資こそかかるものの、投資効果は着実にオーナーに戻ってきます。
2024年4月から開始済みの、「建築物の省エネ性能表示制度」も活用できます。
※参照：建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度｜国土交通省
東京ゼロエミ住宅の注意点
東京ゼロエミ住宅の利用には、注意したいポイントが2つあります。
申請のタイミング
東京ゼロエミ住宅では、2つの申請が必要となります。
申請手続きと、助成金交付申請です。申請手続きは着工前に、交付申請は工事中に行ってください。
工事完了後には完了検査を要請して検査を受け、最後に実績報告が必要です。申請内容とタイミングに注意しましょう。
併用できない補助金
東京ゼロエミ住宅の助成と併用できない補助金があります。
共同住宅の建築では、集合住宅ZEH-Mや東京都環境公社が実施する太陽光発電助成、エコキュート助成などとは併用できません。
国が実施する子育て支援型共同住宅推進事業とは併用可能です。
詳しくは東京都環境局、東京都環境公社にお問い合わせください。
省エネ計算の代行・建築物の性能評価は「環境・省エネルギー計算センター」にお任せください
東京ゼロエミ住宅は、東京都が独自に進める省エネ住宅普及促進のための助成金です。
共同住宅も対象となっており、水準に応じて最大200万円／戸の助成が受けられます。
東京都の住宅事情を踏まえつつ、ZEH以上とされる水準を達成するためには、緻密な設計と確実な省エネ計算が欠かせません。
共同住宅の省エネ計算業務は、環境・省エネルギー計算センターにご相談ください。
年間700棟以上の実績とスピード対応でサポートいたします。
