省エネ性能表示制度の改正に伴い、2024年4月からBELS評価制度も改正されています。
建物の買手や借手に省エネ性能を分かりやすく伝えるために、BELS評価制度の審査対象や対象範囲などが変更されたのです。
ここでは新BELS評価制度での変更点や、改正で建物の買手・売手が得られるメリットについて解説しています。
BELS評価制度とは？
「BELS（ベルス）」は建物の省エネルギー性能を評価して、分かりやすく表示する制度です。「建築物省エネルギー性能表示制度」とも呼ばれています。
ポイントは、BELS評価は認定された第三者機関（BELS評価機関）が行うところです。
かねてよりハウスメーカーや工務店は、建物の省エネ性能をアピールしてきましたが、各社がそれぞれの基準で評価したものでした。
しかしBELS評価は第三者機関が同じ基準で行うため、より公正で信頼できる省エネ性能評価といえます。
BELS評価制度の改正点
2024年4月から建築物を売買したり賃貸する際の広告に、省エネ性能ラベルを表示することが努力義務となりました。
買う人や借りる人は、ラベルを見て建物の省エネ性能を比較・検討できるようになったのです。
それにあわせて、BELS評価制度も改正されました。
BELSに基づく省エネ性能ラベルや評価書を、より分かりやすくするためです。
それでは、以下の4つの改正点について解説していきましょう。
- 評価書などの様式
- 旧制度からの変更内容
- 対象範囲の拡充
- 新たな表示マークの採用
1. 評価書などの様式
BELS評価書などの様式が、建築について特別な知識がない方にもわかりやすいよう改正されています。
BELS評価書の内容は、そのまま省エネ性能ラベルに流用できます。
また、省エネ性能表示制度の発行物は、省エネ性能ラベル・エネルギー消費性能の評価書をセットで発行します。
2. 旧制度からの変更内容
BELS評価制度の改正で、変更が加えられた主な項目は以下の6つです。
- エネルギー消費性能
- 断熱性能
- 再エネ設備
- ZEH水準
- ネット・ゼロ・エネルギー
- 削減率
それぞれの内容や、BELS評価書や省エネ性能ラベルではどのように表されるかを見ていきましょう。
再エネ設備がある住宅
非住宅
【A. エネルギー消費性能】
建物のエネルギー消費性能をBElで評価します。BELS評価書や省エネ性能ラベルでは、星の数で表されます。
星のマークが増えるほど、省エネ性能が高いことを示しています。
BEIとは対象の建物で暮らすのに消費するエネルギー量を、基準とされるエネルギー消費量で割ったものです。前者を「設計一次エネルギー消費量」後者を「基準一次エネルギー消費量」と呼び、次の式で算出します。
BEI = 設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量
BEIの値が低いほど省エネ性能に優れた建物となりますが、より分かりやすくするために、BELS評価書や省エネ性能ラベルでは星の数で表示されます。
太陽光発電などの再エネ設備がない住宅での基準と、再エネ設備がある住宅・非住宅での基準では星の数が異なるので注意してください。
| BEI | ||
| 星の数 | 再エネ設備がない住宅 | 再エネ設備がある住宅・非住宅 |
| 6個 | BEI ≦ 0.5 | |
| 5個 | 0.5 ＜ BEI ≦ 0.6 | |
| 4個 | BEI ≦ 0.7 | 0.6 ＜ BEI ≦ 0.7 |
| 3個 | 0.7 ＜ BEI ≦ 0.8 | 0.7 ＜ BEI ≦ 0.8 |
| 2個 | 0.8 ＜ BEI ≦ 0.9 | 0.8 ＜ BEI ≦ 0.9 |
| 1個 | 0.90 ＜ BEI ≦ 1.0 | 0.90 ＜ BEI ≦ 1.0 |
| 0個 | 1.0 ＜ BEI | 1.0 ＜ BEI |
【B. 断熱性能】
住宅の窓や外壁などの断熱性能を示す「UA値」や「ηAC（イータエーシー）値」のことです。BELS評価書や省エネ性能ラベルでは、家を形どったマークを用いており、数が多いほど断熱性能に優れていることを表します。
UA値は屋内から逃げる熱量を数値化したもの、ηAC値は屋内に入り込む日射量を数値化したものです。いずれも値が低いほど、省エネ性能に優れた建物と考えられます。
また、非住宅の省エネ性能ラベルでは断熱性能の表示は必要ありません。
【C. 再エネ設備】
太陽光発電パネルなど再生可能エネルギーを作り出す設備の有無や種類、容量がBELS評価の対象となりました。
BELS評価書や省エネ性能ラベルでは、再エネでどれくらい消費するエネルギーを削減できるかを「エネルギー消費性能」を表す星と並べて表示します。
【D. ZEB/ZEH水準】
BELSでは、さらに優れた省エネ性能を持つ建物であることを示すZEB/ZEHマークを表示することができ、その省エネ性能をアピールできます。
新しい制度では、住宅のZEHの場合、エネルギー消費性能で3つ星以上、断熱性能で5以上非住宅のZEBでは、事務所等は5つ星、病院等は4つ星以上のエネルギー消費性能の評価が必要です。
建物がZEB/ZEH水準を満たしている場合、省エネ性能ラベルではチェックマークが入ります。
【E. ネット・ゼロ・エネルギー】
再エネ設備が作り出すエネルギーが、設計一次エネルギー消費量を上回る場合「ネット・ゼロ・エネルギー」の評価が与えられ、省エネ性能ラベルにチェックマークが入ります。
【F. 削減率】
基準とされるエネルギー消費量よりも、第一次エネルギー消費量を何％減らせるかが評価されます。省エネ性能ラベルでも表示されるので、同じ星の数の物件で迷っているケースなどで役立つでしょう。以下の計算式で算出します。
削減率 = （1-BEI） × 100
3. 対象範囲の拡充
新BELS評価制度では、省エネ基準に適合しない建物も評価できるようになりました。
4. 新たな表示マークの採用
旧BELS評価制度で、優れた省エネ性能を持つ建物に与えられていた「ゼロエネ相当」の表示が廃止され、かわりに新たな表示マークが採用されています。
これまではZEBやZEHのマークだけだったため、ZEH OrientedやZEB Readyなどの詳細な分類を表示できませんでした。
ですが、新BELS制度ではマークだけで分類を判別することができるようになりました。
新たなマークは、サンプルで赤の破線で囲んだように、省エネ性能ラベルにも表示されます。
【2024年 ４月以降】
BELS評価制度のメリットとは？
ここからはBELS評価制度には、どのようなメリットがあるかを見ていきましょう。
省エネ性能が一目でわかる
ハウスメーカーや工務店ごとにばらばらだった省エネ性能の評価が、BELS評価機関によるものを用いることで、比較しやすくなり信頼性も高まりました。
BELS評価制度による省エネ性能ラベルでは、建物の省エネ性能を星の数で表しています。
設計一次エネルギー消費量など専門知識が乏しくても、省エネ性能を直感的に理解できるでしょう。
不動産価値の上昇が狙える
不動産価値の上昇を狙うなら、BELS評価が高い物件を購入するのがよいかもしれません。
エコ意識が高まる一方の現代、省エネ性が高い物件の需要増が期待できるからです。
高いBELS評価を得た物件は、他の省エネ性の高さをうたうものとくらべて信頼性で勝ります。
不動産価値においても有利に働いてくれるでしょう。
買手・借手が付きやすくなる
BELS評価制度を利用した省エネ評価ラベルの表示で、買手・借手が付きやすくなります。
買手・借手は信頼性が高い省エネ評価ラベルを見て、入居後の快適性や省エネ性の高さをイメージするからです。
他の業者との差別化を狙うなら、BELS評価制度の利用を検討してみましょう。
付加価値を与えられる
高いBELS評価を得た建物は、省エネ性能の高さで第三者機関によるお墨付きを得たことになります。
「従来とくらべて〇％の光熱費が削減できる」などのアピールができるようになり、建物に付加価値を与えられます。
省エネ性能が高い物件なら、少々の価格の高さは買手・借手も納得してくれるでしょう。
補助金が狙える
上の表にもある通り、BELS評価制度による省エネ性能ラベルの星の数は、他の省エネ基準と通じています。
たとえばBELS評価制度で星3つを満たした上で、一定の基準を越えることで、ZEB/ZEHの取得ができます。
その場合、「ZEH支援事業」や「ZEB実証事業」などの補助金が狙えるのです。
新BELS制度にお困りなら「環境・省エネルギ―計算センター」までご相談を
2024年4月スタートの省エネ性能ラベル表示にともない、BELS評価制度も改められました。
新しいBELS評価制度では、省エネ基準に満たない場合にも評価できるようになったり、評価基準が変更となったりしているため、戸惑っている方もいらっしゃるでしょう。
「環境・省エネルギ―計算センター」は、新BELS評価制度に関するご相談を受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。
※専門的な内容となりますので、個人の方は設計事務所や施工会社を通してご相談された方がスムーズです。
